发布日期：2008-11-20
来源：维克模型
看模型下单引发购房纠纷 买房别轻信“口头承诺”
“当初，销售人员承诺，我们所买的房子，就是沙盘模型一致的，所以，我们才放心下单。但是，等房子造到差不多的时候，我跟老公去现场察看后，才发现模型跟我们的房子有着很大出入。”买了闲林江南新港楼盘的高小姐认为，开发商在销售过程中故意隐瞒房子的缺陷，是属于欺诈行为。
而开发商则认为，销售人员是否做过相关承诺无从考证，即使做过口头承诺也不能为准的，示意模型只是仅用做参考的，商品房买卖合同上的图纸才是最终依据。
前天下午1点半，在余杭区工商局内，购房者高小姐与开发商钱江高扬置业各执一词，均认定对方是过错方。而这一切，皆缘于房子后面多出来的一层楼高的消防楼梯，这是高小姐当初从模型中所看不到的。
当初沙盘模型中没有表现的消防楼梯，却被开发商写进商品房买卖合同的附件，是模型公司的疏忽，还是开发商刻意隐瞒事实？对房地产专业知识和法律知识了解有限的购房者，是不是该为自己疏忽行为买单，还是最终能够退房成功？
购房者
销售人员承诺房子“跟模型一模一样”
今年5月份，高小姐在位于闲林镇上的江南新港买了套房，总价花费约80万元。因为当初买的是期房，没有实景可看，高小姐一家人在选房的时候，主要参考的是放置销售处的楼盘模型。
“从模型上来看，房子前面比较空旷，还有绿化带，感觉将来住进去后视线很好。当时我们还特地问了一下，销售人员也表示，房子造好以后，跟楼盘的模型是一模一样的。”
高小姐称，就是销售人员这句承诺，让他们最终决定买1幢1单元501室。但是等她和家人到现场看过房子以后，却发现房子北露台后建了一个消防楼梯，而这个消防楼梯在楼盘模型里完全没有体现，“大概一层楼高的样子，人站在屋子里，望出去视线受到很严重的遮挡。”
发现问题后的高小姐，立即跑到了江南新港的销售部，想问开发商讨个说法。面对模型和实际建筑的出入，销售人员一开始声称，自己也完全不知情，随后，高小姐与开发商高管进行了沟通，对方给出的回应是：“模型做出来只是给你们看看的！”
高小姐认为，这是开发商明摆着欺负人，如果当时知道房子后面有这么大的消防楼梯，就根本不会选择这套房子。“现在，我们首付都已经付掉了，月供也供了好几个月了，根本不知道怎么办。”
如今，高小姐提出了退房要求，她甚至认为开发商在卖房过程中存在着欺诈行为，在消防楼梯的这件事情上，就是吃准了他们看模型看不出图纸所设置的陷阱。
开发商
模型没表现，合同附件有说明
据了解，与闲林镇政府毗邻的江南新港，总建筑面积为87173平方米，规划有四星级酒店、商业街、大型超市、市场及娱乐场所等，开发商是杭州钱江高扬置业有限公司，其相关负责人称，仅有200多套的住宅是“作为配套补充的业态”。
高小姐所买那幢楼，1-4层是规划中的茶叶市场，5楼以上才是住宅，而501室恰好就处于商铺和住宅的零界层上，紧靠高小姐房子的是6米宽的北向大露台，离露台5米远处，则是一层楼高左右的消防楼梯。
对于模型和实际房屋的出入，钱江高扬置业副总经理郑悦表示：“模型公司做的时候是疏忽了，我们也存在对照不够仔细的责任，但是销售人员是否说过房子跟模型一模一样的话，我们也无从对证。”
他同时表示，消防楼梯跟高小姐的房屋的间距有11米之多，根本不会影响到居住。尽管消防楼梯虽然在模型中没有表现，在高小姐签订的商品房买卖合同的附件一中的房屋平面图，就有对消防楼梯的图示。
抓住了本身购房合同上就有明示这一点，钱江高扬置业称，自己绝对不是过错方，甚至更直白地表示，即便销售人员做过相关承诺，也只能表明销售人员的从业素质有所欠缺，并不代表任何法律上的效力。
律师说法
口头承诺不构成法律效力
购房者认为，作为产品的提供方，开发商有义务在介绍过程中，如实地告知各类信息，为销售人员所做的承诺负责任；而开发商表示，销售人员的口头承诺不代表公司意见，公司只对合同负责，不承担相应责任。
当口头承诺与销售合同出现不符的情况时，究竟该作何解释？经过记者的多方采访，天册、浙联、金纬三家律师事务所的律师们不约而同地给出了“以购房合同为准”的回答。
“口头承诺不能作为法律依据，法院在判定案件的过程中，也是以合同法上的相关条款为准。”浙江天册律师事务所孙敏律师表示，尽管高小姐是在不知情的情况下，签订了商品房买卖合同，但是合同附件一中的房屋平面图实质已构成合同的组成部分，所以具备相应的法律效力。
“如果在签订合同的过程中，高小姐受到了胁迫，或者是在违背自己真实意识下买的房子，那么可以申请合同无效；但如果是因为自己的疏忽大意，或者对合同的相关条款，诸如看不懂图纸而买下的房子，则属于自身的过错。”
孙律师告诉记者，在实际工作当中，她也经常碰到类似高小姐这样的消费者，因为对房地产行业的了解有限，更多地依赖销售人员的口头描述，而忽视作为最重要依据的购房合同。而个别开发商利用自己的优势条件，为取得最大的利益，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动、回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解纠纷、赢得诉讼打下基础，这也是所谓的“藏雷”。
她同时建议，假使高小姐认为开发商存在欺诈行为，且该消防楼梯的存在确实影响到了房屋的正常使用，可以依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法的相关规定，到消费者协会寻求相关帮助。
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